房屋空置还要交物业费？能否减免？

在物业纠纷案件中

总会有业主质疑

“我还没入住，凭什么要交物业费？”

那么，

空置房屋应该交物业费吗？

能否减免呢？

让我们通过

《民法典》和《物业管理条例》

来解答大家的疑惑吧

01.原则上空置房屋也要交纳物业费

我国法律没有明确规定空置房屋无需交纳物业费，相反，《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，实际上认可了空置房屋也应交纳物业费。

按照《民法典》：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费” 及《物业管理条例》：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原则上空置房屋仍要交纳物业费，因为物业合同普遍以接房日期或约定日期开始计收物业费，并不以入住日期起算物业费。

空置房屋交纳物业费合理吗？

我们继续往下看

首先，民法典规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。除住宅部分专属于业主外，专有部分之外的电梯、外墙、走廊、小区公共场所和公共设施等属于业主共有，业主对共有部分负有管理义务，不能以未入住就不履行义务（物业的大量工作正是代业主履行管理义务，包括空置房屋业主在内的所有业主对此均受益）。

其次，因为物业提供的物业服务是针对整个小区，一旦交房后，无论业主住或是不住，物业的工作都得进行。不会因为一部分业主未入住，物业就不维修养护建筑物及附属设施、不保持环境卫生、不维护小区秩序等，所以部分房屋空置并不会明显减少物业的工作量。这正是法律没有规定空置房屋无需交纳物业费的合理性所在。

空置房屋能否减交物业费呢？

如果物业合同约定空置房屋享受优惠，或者物业公司同意给予优惠，业主当然可以享受优惠。我国少数地方也有空置房屋减交物业费的政策，但为了打击炒房，一些地方也正酝酿取消该政策。

比如，苏价规〔2013〕4号的《江苏省物业服务收费管理办法》中，确实有关于空置房物业费减免优惠的规定。但在2018年发布的《江苏省物业服务收费管理办法》中，对其进行了删减。

由此可见，官方有支持空置房屋全额交纳物业费的倾向。

02.没有签订过物业合同

没有享受到物业服务

拒绝接受物业的服务

这些理由难以对抗交纳物业费的请求

《民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。

因此，即使业主没有直接跟物业签订合同，如果开发商（建设单位）或者业主委员会、业主大会与物业服务人依法签订了物业合同，业主仍需按照合同交纳物业费。

《民法典》第九百四十四条规定：“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。

由此可知，房屋未入住，没有享受物业服务，或者已经拒绝物业服务，均不能成为不交物业费的理由。

03.物业费交纳的起始时间

一般物业费交纳的起始时间以物业合同的约定为准。根据《物业管理条例》规定，新房在交付之前由开发商承担物业费，开发商交付房屋之后由业主承担（需要说明的是，房屋应当经竣工验收合格，符合交付条件。若不合格，业主可以拒收，当然不用交纳物业费）。

如果是二手房，则以买卖合同约定为准。如果买卖合同没有明确约定，根据《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”过户之前由前业主承担，之后由现业主承担。

04.什么情况业主可以不交或减交物业费

1、如果物业服务企业根本没有履行合同，业主当然可以拒绝交纳物业费。如果履行合同存在重大瑕疵，可以请求根据合同履行情况相应减免。

2、物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准，未经物价管理部门审批的，业主可以拒绝交纳相应增加部分的物业费。

来源：昆明市五华区人民法院

主编：江雨

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